Elaboración de caso : FIBRAS como instrumento de inversión alternativo y rentable en México

Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) son instrumentos financieros relativamente nuevos que empezaron a cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) desde el 2011. Las FIBRAS permiten el financiamiento para la compra o construcción de bienes inmuebles en México para posteriormente destinarlos al arrendamiento y así recibir un flujo de efectivo medible y constante. Las FIBRAS son administradas para su arrendamiento con el derecho a recibir los ingresos provenientes de la renta de los activos por medio de la tenencia de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI’s) convirtiéndose en un elemento valioso dentro de un portafolio de inversión. Un CBFI le da al inversionista la oportunidad y derecho de ser partícipe en los ingresos que generen las FIBRAS, esto es equiparable al dividendo que distribuye cualquier empresa cotizando en el mercado bursátil hacia sus accionistas. Siendo tenedor de CBFI´s, los inversionistas reciben pagos periódicos obligatorios al menos una vez al año, que se obtienen de los arrendamientos de los activos del portafolio de cada FIBRA; asimismo se tiene la posibilidad de hacerse de ganancias de capital por la plusvalía que genere el precio del CBFI dentro del mercado bursátil. Esta investigación está orientada a describir e ilustrar de manera práctica (i) que son las FIBRAS, (ii) cómo se componen, (iii) su historia en el mercado mexicano, (iv) FIBRAS en México, su rentabilidad como instrumento de inversión y panorama hacia el 2020. Este trabajo se enfocará principalmente en describir cada FIBRA en México, analizando su composición de cartera y evolución en el transcurso de los años hasta el cierre del tercer trimestre del 2019. Para delimitar la investigación, se medirá el impacto de los ingresos y distribuciones en efectivo que ha generado cada FIBRA desde su creación hasta el cierre del tercer trimestre del 2019, así como un comparativo entre las mismas. Asimismo, en la última parte del tercer capítulo, se demostrará un comparativo entre las diferencias y virtudes que guardan contra otros instrumentos de inversión; como acciones de las principales empresas listadas en la BMV e inversiones más estables como los Certificados de la Tesorería de la Federación (CETES)

Introducción -- Planteamiento del problema -- Objetivos -- Hipótesis -- Capítulo I. Conceptos generales -- 1.1 Valores -- 1.2 Mercados de valores -- 1.3 Clasificación de los instrumentos -- a) Mercado de Deuda -- b) Mercado de capitales -- 1.4 Intermediación bursátil -- 1.5 Participantes -- a) Emisores -- b) Inversionistas -- c) Entidades financieras e intermediarios bursátiles -- Capítulo II. Fideicomisos de inversión en bienes raices (FIBRAS) -- 2.1 Definición -- 2.2 Antecedentes -- 2.3 Objetivos de una FIBRA -- 2.4 Características generales -- 2.5 Beneficios -- 2.6 Marco legal y Régimen Fiscal -- a) Principales requisitos para constituirse como FIBRA -- b) Régimen Fiscal - Incentivos Fiscales -- c) Resumen de las Reglas de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2019 -- d) Regulaciones por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores -- 2.7 Partes de una FIBRA -- a) Fideicomitente / Sponsor -- b) Fiduciario /Emisora / c) Fideicomisarios -- d) Representante común -- 2.8 Estructura General de una FIBRA -- a) Entidad controladora -- b) Público inversionista -- c) Asamblea de Tenedores -- d) Administrador -- e) Comité técnico -- 2.9 Esquema de operación -- 2.10 Tamaño de las FIBRAS en México vs Estados Unidos -- Capítulo III. FIBRAS en México -- 3.1 Desarollo de las FIBRAS en México -- 3.2 FIBRA UNO -- 3.3 FIBRA HOTEL -- 3.4 FIBRA MACQUARIE -- 3.5 FIBRA INN -- 3.6 TERRAFINA -- 3.7 FIBRA SHOP -- 3.8 FIBRA DANHOS -- 3.9 FIBRA PROLOGIS -- 3.10 FIBRA MTY -- 3.11 FIBRA HD -- 3.12 FIBRA PLUS -- 3.13 FIBRA NOVA -- 3.14 FIBRA EDUCA -- 3.15 FIBRA UPSITE -- 3.16 FIBRA STORAGE -- 3.17 Comparativo FIBRAS en México -- 3-18 índice S&P/BMV FIBRAS -- 3.19 Alternativas de inversión vs FIBRAS -- a) Renta variable, acciones más activas en México -- b) Mercado de Deuda Certificados de la Tesorería de la Federación (CETES) -- c) Comparativo de rendimiento entre FIBRAS, Renta Variable y CETES -- 3.20 Panorama 2020 - Fibras en México -- Conclusiones